梁中华 中泰（梁中华）

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本文目录一览：

• 1、2021年，给购房者的3条买房建议
• 2、9月房地产迎“降价雨”？3个消息接踵而至，楼市或重演2014年
• 3、10年后，有多少劳动力人口？要不要卖房早做准备？来听专家分析
• 4、天下湘人书画栏目的总主编梁中华简介谁有？

2021年，给购房者的3条买房建议

不知不觉中，2021年已经过去半个月了。回忆2020年的楼市，这一年发生了太多的事情，“黑天鹅事件”的冲击、楼市调控的持续深入、金融政策的“去房产化”、“三道红线”的出台、房企贷款额度的降低等等，凡此种种，历历在目。 总结来说就是一句话：楼市的发展逻辑变了！

怎么变的？ 近日，住建部部长王蒙徽接受了《人民日报》的专访，对于接下来房地产会出现的问题提出了很多看法，其中，对于今后楼市的定调给出了13个字：促进房地产市场平稳 健康 发展。 这里面有两个关键词值得我们重视，一个是“平稳”，一个是“ 健康 ”。但是，这两个词都指向了同一个结果：房价既不会大涨，同时，也不会大跌，只有如此，才可以称之为“平稳”以及“ 健康 ”。

同样的观点， 央媒新华社也在《调控“新风向”将如何影响房地产后市？》一文中明确指出：坚持“房住不炒”不动摇，保持楼市稳健发展。

对此，2021年，给购房者3条买房建议，很实用！

房产专家张大伟指出：2020年之后，房地产将会频频出现质量问题，这或许是躲不开的一个话题。

2020年8月份，央行和住建部联合召开房地产座谈会，给房企设立了“三道红线”，分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。目的就是要求房企“降负债”“去杠杆”，从而，降低房地产有可能带来的金融风险。

“三道红线”一出，房企几乎“全军覆没”，其中不乏TOP房企，这样一来，房企的融资以及贷款将会受到阻碍，但，另一方面，各房企还面临着高额负债的还款压力，这也就是2020年9月份以来”打折促销“频现的根本原因之一。

屋漏偏逢连夜雨，2020年的最后几天，央行又降低了房企的贷款额度，在双重政策的压力之下，开发商极有可能会以次充好，降低质量标准，以此来加大利润。

尤其是在商品房预售制度的“不透明下”。这个时候，选择低负债、大品牌的房企就更加有必要，或许会降低风险，减少损失。

社科院对于2021年的房价涨幅做了预测：涨幅5%。但是，我想告诉你，在这个涨幅下，买房是亏钱的。

经济学家梁中华表示：房产的持有成本高达9%。如果说，一套房子100万，涨幅5%，也就是5万，而持有成本9%，也就是9万，综合来看，亏了4万。

尤其是在楼市调控持续收紧的情况下，这一问题会越来越严重。

所以，买房要按需购买，量力而行，切不可跟风随大流，本身并没有购房需求，而选择持有，或者自身没有经济实力而选择利用高杠杆来持有房产，这都是高风险的，不建议这样做。

上一条说了，投资炒房的空间已经越来越小了，风险越来越大。但是，如果你是刚需，依然可以放心购买，因为，文章开头说了：2021年楼市是”平稳“” 健康 “的发展。对于刚需，该买买，影响不大。

但是，要买普通住宅！

什么意思？大家都知道，楼市产品除了普通住宅，还有公寓楼、商铺、商住房等，甚至还包括小产权房、违建等等。遇到这些楼市产品坚决说：NO！否则，大概会后悔。

尤其是小产权房，它与普通住宅看似一样，实际上差之千里，最大的差别就是：商品住宅房合法，小产权房不合法，买这样的房子风险太大，出现问题，是不受法律保护的，这对于房子就是家庭全部的我们来说，是承担不起这个后果的。

所以，买房的时候，该看的证件一定要看，比如五证。

最后，希望2021年有购房计划的家庭，都能买到适合自己的房子，让自己满意的房子。

9月房地产迎“降价雨”？3个消息接踵而至，楼市或重演2014年

近期，李嘉诚的长实集团以7.16亿港元中标当地一宗地块。年初时，他还花了102.8亿港元买了块海景住宅地皮。大家都知道，从2013年开始，他就连续卖掉了很多地产业务，如今再次传出布局市场的信号，对当下秋意盛浓的楼市来说，信息量巨大。

但换个角度看，房地产当下的一系列信号，让李嘉诚的行动，看起来有点“黯然失色”。

中原地产研究院数据，截止9月初，全年调控楼市次数已经超过420次，月均50次，措施方面都集中在房价上涨管控、二手房限价、土地供应、中介租赁行为、打击炒作学区房等。按照这样的趋势，大有刷新这几年 历史 记录的势头。

此外，专家梁中华发布报告指出，根据70城二手房住房价格走势，7月份，一二三线城市的价格环比涨幅，分别从年初的1.3%降至0.4%，从0.4%降至0.2%，从0.3%降至-0.1%，转为负增长。

纵观这两年不难发现，不管是疫情下各地复工，还是平常的市场趋势，一线城市的市场回升情况都明显好于其他城市，但大家不要忘了，一线城市只有四个，再好的销售情况也无法平均给全国几百个地市几千个县城。由此看来，全国绝大多数城市的楼市、房价都“停涨”了。

据深圳住建局数据，当地二手房成交来到一个新低点，8月成交量仅为2043套，同比下跌77.28%，是十年来的新低；在杭州，7月二手房成交同环比齐跌，达到近两年单月成交的新低。

虽然说二手房才是代表市场真实情绪，但新房成交，同样也是房地产人气的参考指标，说是急速冷冻也不为过。

据贝壳研究院，8月全国有66个城市的新房市场成交量环比持续下滑。分城市来看，仅一线保持2成增长，二三四线城市成交量均不及去年同期。与2019年同期相比，二线以下城市成交量增速在3成以下的占比近80%。

在房说君看来，不管是新房还是二手房，成交量代表的都是房产的流动性，即便你房价挂得再高，成交量上不去，就意味着市场没有上涨的基础。从上面一二手房的成交数据，可以清晰看出，大城市虽然成交量上不去，但至少购房需求稳步释放，价格还能维持。对绝大部分三线以下城市来说，以后市场的生存环境会更加难熬。

8月底，万科祝九胜直言，目前市场留给开发商的可操作空间少之又少，如果还把希望寄托在措施放松上显然不是不现实的。而在世茂的年中业绩会上，总裁许世坛公开宣布，下半年将加大价格优惠措施，实行动态管理。还有融创孙宏斌坦言，下半年的市场可能会比较惨烈，销售、贷款都会很困难。

从地产商们的话语中，不难发现当前的市场调控严厉，下行预期已经悄然形成，企业似乎都做好了自救的打算，不仅不再幻想措施松懈，还公开表示会“降价卖房”。

或许很多人还不知道，1是人民法院公告网显示，截止到8月23日，年内已经有260家房企申请破产文书，2是到8月中，有超过38只涉房债券违约，涉及金额达587.2亿元，较去年上升82.4%。3是在房企融资监管措施中，还有一部分房企至少踩了一道红线，换言之，未来仍然有房企的融资、借贷会受到不同程度的影响。

说白了就是房企间的洗牌会逐步加速，全国9万家地产商，只会强者恒强，弱者很快就会被淘汰出局。经济学家马光远曾说过观点，未来地产商只剩20%，全国也只有20%的城市，20%的住房可以买入。了解3个背景后，就隐约能读懂房企大佬的悲观情绪从何而来了。

不难发现，在楼市调控日渐严峻的环境下，9月房地产可能迎来“降价雨”，不管是市场价格或成交，还是房企的悲观情绪和现状，都在预示着市场走势正在迎来改变。

有人可能会说，这些都是宏观环境的变化，普通老百姓根本不沾边，看不懂也感觉不到市场在变化。不过，我们却不能忽略一个事实，“倒牛奶”或再度上演：一百多年前，乳制品产能过剩，需求大幅萎靡，农场主为了保证利润，宁可把牛奶倒入河里消化库存也不降价。

而一百年后的今天，每日经济新闻报道，英国主要产奶地斯塔福德郡，因为货车司机短缺和物价上涨，未能及时运走鲜奶，奶农正面临着自行倒掉鲜奶的窘境。注意几个关键词：滞销和运输成本高昂。由此可见，对于难以久储的消费品，面对需求不足、库存增长以及储存成本高的前提，直接倒掉可能更省事。

住房也是同样道理。房子产生的房贷月供、折旧、物业水电、装修养护费等。如果是自住房，花费这些成本的同时，还满足了自身的日常通勤、高品质的生活、教育、养老等福利，自然是物超所值，如果是基于炒作目的的多套房持有者，在今天遍地都是房子，住房需求减少，开发商又面临着各种资金压力的环境，“倒牛奶”现象正在真实生动地上演。

比如，全国330多个地级市、地区、自治州和盟，过去10年总共184市人口增长，149市人口出现减少，占比达44.7%，人口减少比较多的是东北、中部及西部的甘肃、四川等地。比如，全国有50城房价低于5000元，其中鹤岗房价最低，均价仅为2133元/平方米。

此外，截止7月末，全国房地产广义库存达380441万平方米，二线以下的贵阳、沈阳、唐山、石家庄广义库存量突破1亿平方米，株洲、南昌、沧州、太原、岳阳、哈尔滨、佛山也达到了8000万平方米以上。

显然，这些库存高+接盘少的城市，房产无法增值，平日里产生的折旧费、物业水电、贷款月供等成本也不会减少，这就意味着房子在手里拿多一天，口袋里的钱就会亏多一天。

照这样的趋势，楼市或重演2014年。

经济学家梁中华发过一份报告，在2010-2016年，绝大中小城市的房价几乎一分没涨。原因在于，各地频繁建新城，房子遍地都是。直至2014年底，全国待售住房面积高达7亿平米，如果不是后来发起的棚改补钱，很难想象广大中小城市的前景会是如何？如今的市场可以说与2014年如出一辙，随着棚改逐步褪去，地市县城的楼市如果找不到接手人，恐怕持有房产的亏钱效应会被持续放大。

房说君有话说，但说到底，2021年不可能再重复当年的疲软态势，原因有3，旧改开始替代棚改；大力建设保障租赁房；整顿炒作投机乱象。3个条件也奠定了市场走势基本清晰的环境。再加上3个接踵而至的消息，可以确定的是，接下来的9月10月，房企以价换量的趋势会逐步增加。

10年后，有多少劳动力人口？要不要卖房早做准备？来听专家分析

最近十年，房地产市场膨胀到底有多迅速？我们不妨来看几个数据。

我国房地产开发投资数据的统计最早从1986年开始，经过30多年的发展，2018年房地产开发投资已经超过了12万亿，是1986年的1200倍，年均增长24.8%。

在1998年房改之后，房地产开发投资增速最高峰达到了2010年的33%，近年来虽有所下滑，但从未出现过负增长的局面。

从没有任何一个能与房地产相提并论的行业，与我们的生活息息相关。

之所以形成这样的规模，与一个关键因素分不开：劳动力人口。

一般意义上，我们把15-64岁的人口称之为劳动力，这部分人群的数量，在2013年达到10.06亿的最高点，随后开始出现回落。

2013年有什么特殊的地方呢？经济学家姜超此前指出，从城镇每千人新开工套数这个指标来看，我们的房地产巅峰期早在2013年就已经过去。

无独有偶，城市化学者任荣荣在第十六届（2019）蓝筹地产年会评审会上指出，房地产行业在2013年的时候基本上已经到顶了。

是不是很巧合？劳动力人口的高峰时段，正是房地产行业最辉煌的巅峰。

正因如此，很多人担心一点：10年后，还有多少劳动力人口？假如因为劳动力人口减少，楼市开始走下坡路，需不需要卖房早做准备？

先说第一个问题：10年后，还有多少劳动力人口？

首先，确定现在的劳动力人口有多少？

上文说了，2013年的时候，劳动力人口达到了10.06亿的最高峰，随后出现连续5年的负增长，平均每年减少近200万。

与此同时，随着65岁以上人口占比持续上升，我国老年人口抚养比也从2000年的10%上升至2017年的近16%，这意味着之前是10个劳动力负担一个老人，而目前是6个劳动力负担一个老人。

根据统计局发布的数据显示，截止2018年底，我国劳动力人口大约在9.5-9.9亿左右。

取平均值9.6亿，按照每年减少200万的速度，在2019年，劳动力人口数量依然能维持在9亿以上。

其次，我们再确定未来十年劳动力的减少速度。

这个问题有不少专家都做过研究，中泰证券宏观分析师梁中华在四月份曾发文指出，根据测算，未来5年我国劳动年龄人口将平均每年减少300万以上，除了2024-2026年之间有所缓和外，之后会进一步下降。

尤其在2028年-2039年的十年间，我国每年将减少劳动年龄人口1000万以上。

也就是说，未来五年会减少1500万，十年之后跌速会翻倍，按照这样的推论来看，未来十年，劳动力人口可能会减少4000万左右。

有了目前的人数，有了未来10年减少的数量，结果就很容易算出来： 10年后，劳动力人口数量大概是9.2亿左右。

再来说第二个问题：要不要卖房早做准备？

回答这个问题之前，不妨先来看看专家的分析。

在年初，经济学家李迅雷表示，从表面上看，三四五线城市去库存非常成功，过去两年多时间，小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和，是2015年底商品房库存面积的6倍还多。

李迅雷认为， 2019年房地产将进入减持的时间窗口 ，一方面是2019年商品房销售面积将出现负增长，居民的杠杆率处于高位；另一方面，人口老龄化背景下城镇化进程的放缓，大部分三、四线城市都呈现人口净流出，故尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房产。

从专家的分析中，我们可以得出两个结论。

第一，卖不卖房，别操心劳动力人口，要看自己城市所在的人口。

虽然整体上看，十年后劳动力人口是在持续下降的，但因为城市结构的不同，大量的青壮年人口依然会将热门城市列为首要的流入地区，房价有非常雄厚的抗跌基础。

虽然过去两年，一二线城市房价涨幅动辄翻倍，过热之后会出现“稳中有降”，靠买房实现增值已经不可能了，但是，好不容易才在大城市安的家，不要轻易卖掉。

第二，卖不卖房，要看自己的承受力。

有人早早就买了房，月供杠杆都不高，收入一直呈现线性增长，甚至还有余力再去供一套房子，这种情况下没必要卖房回笼现金。

有人透支了整个家庭的财力，买了房反而不住，又去其他地方工作生活，被月供和房租压的直不起头来，房子既没有升值的预期，也没有居住的属性，更没有投资的前景，与其这样，还不如把房子卖掉，免得成为“累赘”。

天下湘人书画栏目的总主编梁中华简介谁有？

梁中华先生简历

1968年4月生于湖南涟源市

1986年7月在涟源市一中高中毕业

1990年7月毕业于湖南建筑学校城建专业

1990年9月至2000年12月在涟源市建筑工程公司上班

2001年3月---2008年12月组建广东省泰星建筑工程公司，任总经理

2009年至今任公安部《现代世界警察》杂志社常德工作站站长

2010年2月创建湖南天萌生物科技有限公司任董事长

本人热爱艺术，热心公益活动。2010年9月9日，资助毛体书法走进长沙活动，出资35万元。2011年元月，本人策划出资60余万元，成功举办“纪念毛泽东诞生117周年•毛体书法走进娄底”活动。

梁中华，一名普通的企业家。然而，他以博大的胸怀，将毛泽东的书法艺术等文化瑰宝导入企业文化，从而丰富企业内涵，拓展企业市场。仅去年以来，他参与、策划、组织了中国毛体书法家协会的长沙、北京、娄底三次活动，其胆识气魄令世人瞩目，在中国毛体书法事业的发展进程中写下了浓墨重彩的一笔。

梁中华为中国毛体书法事业所作出的贡献将载入史册。

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